房产是执行中的重要财产类型。在涉租赁房产拍卖执行案件中，被执行人与案外人虚构租赁协议、损害申请人权益、阻挠法院执行的情形较为常见。为进一步提升该类执行案件的办理效率和效果，打击虚构租赁协议阻挠执行的行为，保护合法承租人的权益，我们以典型案例为基础对此类执行案件的办理思路和要点作简要梳理总结。

1典型案例

1案例一：租赁权可以对抗申请执行人

A银行与B公司金融借款合同纠纷案执行过程中，法院拟对被执行人B公司名下涉案房产进行拍卖。案外人C公司向法院提出异议认为其对涉案房产享有租赁权，提供证据证明在涉案房产设定抵押及执行查封之前已与B公司签订租赁协议，并在签订租赁协议后一直占有使用且已支付租金。经审查，法院支持了其异议请求，遂以涉案房产负担租赁权的方式公开拍卖（以下简称“带租拍卖”）。

D银行与E公司金融借款合同纠纷案执行过程中，法院拟对E公司名下设定抵押且被查封的房产进行拍卖。案外人F公司向法院提出异议认为其对该房产享有租赁权，并提供了与E公司在查封前签订的租赁协议、租金交纳等证据。经审查，法院认为该租赁协议系抵押权设立后签订，不能对抗抵押权，故仍决定以涉案房产上无租赁协议方式拍卖（以下简称“无租拍卖”）

3案例三：不承认租赁权并处罚虚假租赁责任人

沈某与G公司民间借贷纠纷案执行过程中，法院拟对被执行人G公司名下已查封的涉案房产进行拍卖。案外人孟某向法院提出异议认为其对涉案房产享有租赁权，并提供租赁合同等证明其对该房产的租赁期限为17年且租金已一次性抵债，但并未提供与G公司债权债务关系合法存在的证据。法院认为孟某租赁权明显不成立并要求其腾退房屋。孟某腾退部分房屋后，又将剩余房屋转租给H公司。后法院以孟某虚构租赁协议、严重妨害执行、私自违法转租且未在限定期限内消除违法后果为由，对其采取拘留15日的强制措施，并决定对涉案房产无租拍卖。


根据涉案房屋的最终拍卖方式，我们将涉租赁房产拍卖执行案件分为带租拍卖和无租拍卖两类：

1带租拍卖

案外人通过案外人执行异议程序主张租赁权并提供相应证据得到法院支持后，申请执行人或其他相关主体未在规定期限内提起执行异议之诉或其提起执行异议之诉案外人仍得到法院支持的，法院应按照相关裁判认可涉案房产的租赁权并裁定带租拍卖。如案例一中，案外人C公司对涉案房产主张的租赁权成立且不存在虚假租赁等情况，故法院将涉案房产进行带租拍卖。

2无租拍卖

无租拍卖包括两种情形：一种是待拍卖的房产上纯粹无租赁负担；另一种则如案例二，即案外人通过执行异议程序主张租赁权未得到法院支持，后该案外人或其他相关主体未在规定期限内提起执行异议之诉或其提起执行异议之诉案外人仍未得到法院支持的，法院应将涉案房产进行无租拍卖。另外，法院经审查认为涉案房产上存在明显虚假的租赁协议导致租赁权不成立的，即可对涉案房产进行无租拍卖；案外人或相关主体拒不腾退房屋的，法院可以强制清场并对相关主体进行惩处，如案例三中涉及的情形。