最高院倾向意见：房产开发企业进入破产程序后,已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务
发布时间：2019-09-26
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信息来源：山东盈和盈律师事务所
编者按
房地产开发企业进入破产程序后,已支付全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产,买受人是否有权取回。对此,存在不同观点:
一种观点认为,根据物权法第九条的规定, 不动产物权的变动以登记为要件,但这并非绝对,该条同时规定“法律另有规定的除外”,这不仅指物权法第二十八条至第三十条规定的情形,也包括破产法等法律作出的特别规定。而且,破产法作为特别法,在破产案件中具有优先适用的效力，虽然破产法以及 《破产法(试行)》 对未办理权属变更登记的不动产是否属于债务人(破产)财产未作规定 ，但最高人民法院对 《破产法(试行)》出台的司法解释对此有明确规定。《破产案件若干问题规定》第七十条规定:“下列财产不属于破产财产:(一)债务人基于仓储,保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；（九）破产企业工会所有的财产。”在破产法以及《破产法司法解释(二)》实施后,上述司法解释并未被明令废止,且该条规定与破产法及其他有关破产法司法解释之间并不存在冲突,所以该条规定仍然具有法律效力,应当继续适用。
据此,权属未进行变更登记的房屋,在已经支付全部购房款或者实际占有房屋的情形下,应认定归属买受人所有,而不再属于出卖人的债务人财产。
另一种观点认为,根据物权法关于不动产物权登记生效原则,除法律另有规定的以外,不动产登记是不动产权利变动的生效要件,在房屋所有权未进行转移登记的情况下,房屋所有权并未转移,而仍归属于出卖人。而且,一方面,破产法第三十条规定:“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。” 该条没有但书规定,破产法对本案所涉情形也未作出其他规定;另一方面,《破产法司法解释(二)》第二条规定:“下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存,租赁等合同或者其他法律关系占有,使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律,行政法规不属于债务人的财产."相比铰《审理破产案件规定》第七十一条,前者除了明确将第二,三,六,九等六项删除以外,其他表述并无不同。而《破产法司法解释(二)》第四十八条规定:“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释,与本规定相抵触的.自本规定施行之日起不再适用。”因此,《审理破产案件规定》第七十一条与《破产法司法解释(二)》第二条规定不一致的内容,已经不再适用,故在房屋所有权仍登记在出卖人名下而进行转移登记的情况下,该房屋应当属于出卖人的债务人财产。
对此笔者认为,根据物权法,破产法司法解释的规定，第二种意见更为符合法律规定的精神以及法理逻辑。主要理由如下：
从不动产物权变动规则看,在物权法实施后,对于不动产物权变动的认定应一体遵循物权法确立的规则,即物权法第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更,转让和消灭,经依法登记,发生效力:未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外.而对于已经支付了全部购房款但未办理所有权转移登记的房屋,破产法等法律并未有特别规定。因此,对其权属的认定应当以登记生效为原则.《破产法(试行)》因其颁布实施于物权法实施之前,故曾对担保物作出过与物权法确立的物权变动规则不一致的规定,如《破产法(试行)》第二十八条第二款规定“作为担保物的财产不属于破产财产”,《审理破产案件规定》第七十一条，据此将抵押物、留置物、出质物排除在破产财产之外。而 《破产法(试行)》已经于物权法实施之前即已失效,对此,破产法则确立了债务人财产范围界定的原则,即“破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。《破产法司法解释(二)》第三条第一款据此规定:“债务人已依法设定担保物权的特定财产,人民法院应当
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