☑ 裁判要点

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

☑ 裁判文书


       再审申请人（一审原告、二审上诉人）梁文龙。

       委托代理人杨念平、李群杰。
 
      被申请人（一审被告、二审被上诉人）广西壮族自治区贵港市港北区人民政府。

      法定代表人黄英梅。

      委托代理人黄运迎。

      委托代理人谭振裕。
      再审申请人梁文龙因诉被申请人广西壮族自治区贵港市港北区人民政府（以下简称港北区政府）强制拆除房屋及行政赔偿一案，不服广西壮族自治区高级人民法院于2018年1月30日作出的（2017）桂行终1379号行政判决，向本院申请再审。本院于2018年7月17日立案受理，依法组成合议庭进行审查。案件现已审查终结。

      1994年11月3日，贵港市土地管理局向贵城镇三合村公所颁发贵港市地证字第9×3号《建设用地批准书》，载明土地用途为村办企业、住宅、拆迁安置。1995年，贵港市建设委员会给贵城镇三合村公所颁发贵地规管字9×1号《建设用地规划许可证》，土地用途为企业用地及宅基地。1996年4月1日，贵港市贵城镇三合村民委员会同意划拨一块长10米、宽4.4米、面积44平方米的集体宅基地给易耀昌建房。1997年7月8日，贵港市人民政府（以下简称贵港市政府）向易耀昌颁发贵国用（1997）字第××号国有土地使用证。2000年1月10日，贵港市土地管理局给易耀昌换发新证，该证注明土地类型为国有划拨土地，土地使用人为易耀昌，土地用途为住宅，土地等级为一等三级，使用权面积44平方米。2006年4月16日，易耀昌、梁萍与赖艳芳签订《宅基地转让契约书》，约定将涉案土地转让给赖艳芳。2006年5月2日，赖艳芳与梁文龙签订《宅基地转让契约书》，将涉案土地转让给梁文龙。两次转让行为均未办理土地使用权变更登记，易耀昌、赖艳芳均表示，不主张该地块及地上房屋的权益。

      2013年11月10日，贵港市政府作出贵政通（2013）23号《关于征收高铁站前广场建设项目范围内房屋的决定》并附《贵港市高铁站前广场建设项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（以下简称补偿安置方案），主要内容：贵港市中心城区房屋建设市场指导价格，砖混结构一等价格为2200元每平方米，二等为2050元每平方米；贵港市中心城区级别基准地价，住宅类三级均价为1179元每平方米，上限为1449元每平方米，下限为984元每平方米。2014年2月28日，贵港市政府印发贵政发（2014）5号《贵港市人民政府关于印发贵港市中心城区房屋征收与补偿暂行办法的通知》（以下简称5号通知）。5号通知第七条规定，对因历史原因造成手续不全的房屋，本着尊重历史、照顾现实的原则，只办理有国有（集体）土地使用证和属于本村组（社区）集体经济组织一户一宅的房屋征收，四层（含）以下建筑面积或四层以上的建筑总建筑面积200平方米（含）以内的部分，在房屋征收期限内签订协议书的，根据房屋建成的年限，按《贵港市中心城区房屋市场指导价格》规定的补偿标准一定比例给予补助；不签订协议书的，按违法建筑依法拆除。该文件附件2为贵港市中心城区级别基准地价表，附件5为附属设施迁移补偿标准，附件6为房屋特殊装修补偿标准。征收房屋过程中，梁文龙不同意房屋征收补偿安置方案，未与征收部门签订房屋征收补偿协议。2015年12月起，贵港市住房与城乡规划建设委员会（以下简称贵港市住建委）对项目范围内未签订房屋征收补偿协议的房屋进行评估。2016年11月1日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司（以下简称贵恒信公司）对梁文龙的房屋作出《房屋征收补偿分户估价预评结果报告》，主要内容：估价对象的建筑面积为砖混结构284.24平方米，铁棚面积58.52平方米，房屋用途为住宅，总层数六层。房屋建筑评估总价=284.24×2180+58.52×191=630820元，房屋土地评估总价=土地面积×土地单价=4